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2026年即将收官，楼市里最常听到的两个字是“观望”。
有房的人盯着估值，没房的人等着拐点。
真正该盯紧的，其实是自家那本账。
央行2019年的城镇居民家庭资产负债调查有一组数字：41.
5%的家庭拥有两套及以上住房，户均1.
5套，住房资产约占家庭总资产的六成，房贷是家庭负债里的绝对主力。
房子既是家庭最大的资产，也是最大的负债来源。
今明两年如果房价继续下行，压力会先落到这批“多套房家庭”身上，大致有四道坎。
一是账面财富缩水。
原本指望靠房子兑现的教育金、养老金，都得重新算。
二是房子难变现。
挂出去卖不掉，租出去又不够还月供和交物业费，钱被锁在砖瓦里。
三是还贷压力不变。
房价降了，欠银行的钱一分不少，收入一旦波动，月供就可能压垮家里的现金流。
四是持有成本年年要交，“负财富效应”又让一家人越来越不敢花钱。
市场也早已不是一个价。
核心城市的好地段相对抗跌，弱城市、远郊、配套差的房子调整更深、时间更长。
对普通家庭来说，摸清负债、守住收入、留足应急资金、不把全部身家押在一个篮子里，比猜涨跌靠谱得多。
把视线从一户人家拉到整个经济，问题会更深一层：如果很多家庭同时只还钱、不花钱，会发生什么？
国家统计局2026年10月19日发布的数据显示，2026年1至9月，全国房地产开发投资同比下降20.
6%，新建商品房销售额下降13.
9%。
9月，一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.
1%，三线城市下降0.
2%。
住建部网签数据显示，同期全国二手房网签面积同比增长10.
7%，市场在分化中调整结构。
围绕中国经济所面临的问题，不少人开始担心或存有疑虑：这些问题会不会演变成所谓的“资产负债表衰退”，就像此前日本泡沫破灭后的情形一样。
基于这种担心，有必要回过头来梳理资产负债表衰退的原理。
当年日本的情况，首先是泡沫经济，其次是泡沫破掉。
泡沫破掉几乎都出于同一个原因，就是利率升得过头、升得太猛。
网络泡沫破掉是因为利率升过头，金融海啸中的房地产泡沫破掉也是一样。
90年代初期的日本，同样是因为升息升到泡沫破掉。
从90年代初期开始，日本经历了所谓“失落的20年”，也有人说是“失落的30年”，主要原因就是当时日本出现了资产负债表衰退。
资产负债表衰退有一个重要的原理，就是它源于资产泡沫破掉，而不是一般的景气衰退。
资产泡沫推动了前一波繁荣：房地产等各种资产的价格一直被推升，资产价格的上升带动财富效果，进而带动消费、投资等。
总而言之，资产泡沫在吹的时候带出繁荣，泡沫破掉的时候带出的则是资产负债表衰退。
资产泡沫破掉时会产生一系列问题。
第一是资产价格下跌。
房地产和其他资产价格下跌后，首先造成财富缩水、身家缩水，人们会觉得自己没有那么多钱了。
比如房价原本两千万，现在只剩一千万，人们就会砍掉一些消费，包括奢侈品消费、出国旅游等。
另一个问题是抵押品价值。
资产购买几乎都是拿资产抵押去贷款，贷款以所购资产作为抵押品，资产价格下跌就会造成抵押品价值急剧下跌。
在经济大萧条年代，耶鲁大学经济学家费雪据此提出了“财务型通缩”。
抵押品价值下跌以后需要补缴抵押品，在股票市场上，融资买股就要补缴现金，补不出来就会被断头，由此引出新一波卖压，带来新一波资产价格下跌。
资产破灭了，负债却没有变，资产负债表随之恶化。
在这种情况下，家庭不敢借钱，要还债；
企业也不敢借钱，把清偿债务当作优先事项。
大家都在还钱，不敢再借钱，于是整个需求下降，整个经济收缩，形成恶性循环，演变成资产负债表衰退。
这一时期的经济体系与平常时期不同。
平常时期，企业有营收获利，甚至没有营收获利也没关系，可以借钱做投资；
而在资产负债表衰退中，企业一心一意只想还钱，清洗资产负债表，让已经恶化的资产负债表重新修复，这是其最基本的特征。
于是，金融体系会缺乏足够的借款人：消费者不借钱，企业不借钱，大家都在忙着还钱。
中国也存在这种风险。
这会冲击到银行。
银行依靠有人存钱、有人借钱来运作，如果只有人存钱，没有人借钱，银行就会出问题，出现亏损，进而可能演变成金融危机、银行危机。
此时即使货币政策宽松，大家仍然不敢借钱，而是忙着修复资产负债表。
等到资产负债表修复好了，才有可能愿意恢复借钱，恢复投资和消费，货币政策也才开始产生效果。
真正麻烦的是，这个过程到底要花多长时间。
经济恢复正常以后走向繁荣，接着吹出下一轮泡沫，然后再重演。
由此得出的结论是：中国出现房地产问题，长期累积的问题已经从问题变成了危机。
问题刚出现时如果能被化解，就不会形成危机；
变成危机以后，就有可能出现资产负债表衰退的风险和疑虑。
在这种情况下，公共部门要扮演更大的角色：在金融领域，要出来借款；
在实体经济方面，要推出公共投资方案或其他各种财政开支，来填补总需求的不足；
最后还要扭转通缩的预期心理。
通缩的关键在于预期心理，资产负债表衰退同样离不开对抗通缩时必须做的功课，也就是扭转预
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